Да съградиш дом е една от най-значимите житейски цели, но за осъществяването ѝ се изисква значителен финансов ресурс, с който в общия случай хората не разполагат. Затова е нормална практика да се търсят заемни средства от кредитни институции за финансиране на начинанието – ипотечни или жилищни кредити. Този вид кредити, освен за покупка или строеж на жилище, могат да се ползват и за други цели – ремонт на недвижим имот, рефинансиране, дори за покриване на текущи нужди. 

Предоставянето им е уредено в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители. Отпускат се от банки и небанкови финансови институции, чиято дейност е регламентирана в Закона за кредитните институции.

Ипотечните/жилищни кредити са с голям размер и са дългосрочни, което означава поемане на сериозен финансов ангажимент за много години напред. Затова към тегленето им трябва да се пристъпва само въз основа на внимателно планиране и реалистична преценка за финансовата ви ситуация и перспективи. Отговорното отношение и информираният избор са предпоставки за успешно постигане на финансовите ви цели, свързани със заемните средства.

Ипотечен и жилищен кредит

В законодателството няма специфично разграничение между „ипотечен кредит“ и „жилищен кредит“ – и в двата случая се учредява ипотека, т.е. вещно право върху недвижим имот, за да може той да бъде използван за обезпечение на бъдещи вземания от страна на кредитора. Все пак, в практиката са се обособили някои специфики, свързани с целта на кредита и обезпечението. Приема се, че при жилищните кредити отпуснатите средства се използват за придобиване или строеж на жилище, което се ипотекира в полза на кредитора. При ипотечните кредити средствата могат да се отпуснат при залог върху вече собствен недвижим имот, който може и да не е жилищен, а средствата се използват за различни цели. 

Предварителна информация за ипотечните/жилищни кредити

За първоначална ориентация сред пазарните оферти може да ви послужи общата информация за ипотечните кредити, предоставяна от кредитора и/или кредитния посредник. Тя включва основните параметри на предлагания продукт и представителен пример за общия размер на кредита, общите разходи по кредита за потребителя, общата сума, дължима от потребителя, и ГПР по кредита.

Но за да е наистина обективно сравнението между офертите, информацията за кредита трябва да е персонализирана и да отразява вашия профил на кредитополучател и конкретни нужди от финансиране. Такава е преддоговорната информация, която задължително се предоставя от кредиторите и е в стандартизирана форма – Стандартен европейски формуляр (стандартен европейски формуляр с информация относно потребителския кредит[1]). Той съдържа всички основни параметри на ипотечния кредит, включително общ размер (главница), срок, валута, вид и размер на лихвения процент, годишен процент на разходите (ГПР), обезпечението под формата на ипотека, общата дължима сума, начин на усвояване на кредита и погасяването му, дължими допълнителни такси, застраховки, нотариални такси и други. Тази стандартизирана информация осигурява прозрачност, улеснява сравнението на офертите и ви помага да вземете обосновано решение.

Основни етапи при отпускане на ипотечен кредит

-          При подаване на искане/заявление за ипотечен кредит се прави предварителна оценка на вашата кредитоспособност, за да се определи дали отговаряте на изискванията за получаване на кредит и какви условия за финансиране могат да ви бъдат предложени на база на вашите доходи, разходи и други финансови задължения. Необходимо е да осигурите исканите от кредитора документи и предоставите коректна информация за доходите си, включително и за техния произход, и други лични обстоятелства. Кредиторът ви предоставя персонализирана информация за кредита под формата на Стандартен европейски формуляр. Имайте предвид, че кредитната институция има право да ви откаже отпускане на заем.

-          Ако получите предварително одобрение от кредитора, се пристъпва към по-детайлно проучване на кандидатурата ви. Изискват се допълнителни документи, обикновено свързани с вашето финансово и семейно състояние, за да се прецизира оценката на кредитоспособността ви, както и свързани с имота, който ще бъде обект на ипотеката. Прави се правна проверка и оценка на имота.

-          При окончателно одобрение на кандидатурата ви кредитната институция ви отправя обвързващо я предложение под формата на проектодоговор, включващ всички индивидуално договорени между страните условия. Също така се предоставя Стандартен европейски формуляр, ако има разлики в условията на предложението спрямо предишно дадената информация или ако формулярът не е бил предоставен предварително. След получаването на документите разполагате с 14-дневен срок за размисъл, през който можете да вземете решение дали да сключите договора.

-          Внимателно се запознайте с всички детайли и условия в предложения ви договор. Имате право да поискате разяснения от кредитора и/или кредитния посредник не само на този, но и на всички предишни етапи по отпускане на кредита.

-          Към подписване на договора трябва да пристъпите след внимателно обмисляне на всички аспекти на договора и ангажимента, който поемате с него. След сключване на договора, се учредява ипотека в полза на кредитора, имотът се застрахова и тогава усвоявате сумата по кредита.

Във връзка с ипотечния кредит има редица разходи, които да предвидите – такси за различни услуги като разглеждане на документи, оценка на обезпечението, за правна проверка. Задължително се изисква имуществена застраховка за ипотекирания имот и в общия случай застраховка „Живот“ на кредитополучателя. Някои от тези такси се включват в ГПР, но други не – като например нотариалните такси, таксите за вписване при прехвърлянето на собствеността на недвижим имот и разходите, които потребителят заплаща при неизпълнение на задълженията си по договора за кредит. Проверете внимателно кои разходи са отчетени в ГПР при сравнение на оферти.

Предсрочно погасяване на ипотечен/жилищен кредит

Имате законово право предсрочно да погасите изцяло или частично кредита си, като за целта трябва да подадете молба към кредитора и да сключите анекс към договора. Не дължите неустойка или такса за предсрочно погасяване/обезщетение при платени поне 12 месечни вноски, дори и ако кредитът е с фиксиран лихвен процент. При по-малък брой вноски кредиторът има право на обезщетение в размер на максимум 1% от предсрочно погасената сума по кредита, ако остава повече от 1 година до края, и  0.5%, ако остава по-малко от 1 година.

С предсрочното погасяване на кредита практически намалявате общата дължима сума по кредита, тъй като спестявате лихвата, която бихте плащали върху предсрочно погасената сума по главницата. Когато решите предсрочно да погасите част от кредита си, е добре да обмислите и изчислите оптималния за вас вариант – дали с погасяване на част от главницата да намалите размера на месечните вноски или да останат същите, като съкратите срока на договора.

Внимателното планиране и управление на кредита е ключово

С ипотечния кредит вие поемате значим и дългосрочен финансов ангажимент. Налице са и потенциални рискове – в случай на просрочие кредиторът има право да предприеме действия за събиране на задълженията, включително продажба на ипотекирания имот. При договарянето на кредита ще имате възможност да избирате между ограничена и неограничена отговорност. При първата, отговаряте за задължението единствено с конкретния ипотекиран имот, докато при неограничената – с цялото си имущество. Кредиторът поема по-нисък риск, ако отговорността е неограничена, затова в този случай ще ви предложи много по-добър лихвен процент и условия като цяло.

Добра идея е да заделите средства в размер поне на няколко вноски, за да се подсигурите в случай на временни финансови затруднения. При възникване или очакване на такива, не се колебайте да обсъдите ситуацията с кредитора и то преди да сте изпаднали в просрочие. Потърсете възможни решения – например предоговаряне на срока на кредита с цел намаляване на месечната вноски, уговаряне на гратисен период по главницата, т.е. не плащате погасителни вноски, а само лихвите. Интересувайте се от пазарните условия и при изгодни такива търсете възможности за предоговаряне и рефинансиране на кредита, за да намалите разходите си.

Полезни връзки:

Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители

Закон за кредитните институции