Покупката на жилище е едно от най-сериозните финансови решения в живота на повечето хора. Независимо дали става въпрос за придобиване на комфортен дом за вашето семейство, уютно място за отдих, или такова с инвестиционен потенциал, този процес изисква време и значителни средства. Обичайно част от тях се осигуряват по линия на ипотечното кредитиране. Ясното разбиране на финансовите отговорности, внимателното планиране и информираният избор са ключови не само за успешно придобиване на имот, но и за финансовата ви стабилност в дългосрочен план. Ето някои важни аспекти на процеса по покупка на жилище.

 

Подгответе се финансово

Първата стъпка е да сложите ред в личните си финанси. Започнете с преглед на текущото си състояние – месечните ви приходи и разходи, налични спестявания. Не е препоръчително, а и реалистично да пристъпите към закупуване на жилище, без да имате достатъчно заделени собствени средства. Натрупването им може да отнеме време, затова е добра идея да планирате отрано и систематично да спестявате. Можете да определите месечна сума, която да отделяте в специална спестовна или инвестиционна сметка. Така постепенно ще съберете необходимата сума без значим натиск върху стандарта ви на живот. За да ускорите процеса, помислете как да увеличите приходите си – например чрез допълнителни трудови ангажименти. Варианти за осигуряване на средства могат да са продажба на собственост или помощ от близки.

Друг важен аспект е нивото на кредитната ви задлъжнялост. Ако е високо, трябва своевременно да предприемете действия за понижаването му, като например да изплатите част от дълга си. Редовно обслужвайте задълженията си (за повече информация вижте статията „Управление на задълженията“). Така поддържате добър кредитен рейтинг и може да разчитате на по-изгодни условия на финансиране.

 

Определете желаните параметри на жилището 

Какво да е бъдещото ви жилище – като локация, размери, околна инфраструктура и други – зависи от индивидуалната ви ситуация и житейски планове. Има различни начини да проверите ориентировъчните цени на имоти с близки до желаните от вас параметри – чрез сайтове за недвижими имоти, агенции/брокери, групи в социалните мрежи и др. Добре е да си направите списък с характеристики на бъдещото ви жилище, като определите кои са задължителни и с кои можете да направите компромис. Разбира се, трябва да сте реалисти по отношение на желаното и възможното. Ясно е, че ако сте със скромни доходи и спестявания, няма как да купите например многостаен апартамент с престижна локация. Имайте предвид, че някои характеристики – като големина, локация, изложение, етаж – не могат да бъдат променени. Други, свързани например с обзавеждането или състоянието – както на жилището, така и на общите части, могат да бъдат променени и впоследствие.

 

Направете реалистичен прогнозен бюджет

Освен да заплатите исканата за имота цена, покрай сделката ще имате редица други разходи, свързани с покупко-продажбата и отпускането на ипотечен кредит. В общия случай трябва да заделите средства за ремонт и обзавеждане на жилището. Като собственик на жилище ще имате и други месечни или годишни разходи например за обща поддръжка, местни данъци и такси. За да не изпаднете в затруднено положение, е важно да си направите подробен и реалистичен бюджет за покупка на имота, отчитащ възможните разходи и с включен резерв за непредвидени такива. Така ще сте наясно каква сума ще ви е необходима за целия процес.

 

Финансиране на покупката на жилище

Малцина са тези, които могат да си купят жилище изцяло с лични средства. Обичайната комбинация включва заемни средства по линия на ипотечното кредитиране и собствени спестявания.

·         Лични средства за самоучастие и други разходи: В общия случай банките не финансират на 100% покупката на жилище, затова трябва да се включите със собствени средства. Какъв е делът на самоучастие зависи както от вас, така и от банката. Например банката може да изисква 20% самоучастие, но вие да имате средства да покриете половината от разходите по покупката. В процеса на кандидатстване за кредит се прави оценка на имота, като размерът на отпуснатото финансиране се определя от редица фактори, включително от вида и цената на жилището. Освен сума за самоучастие, трябва да имате пари, с които да покриете и другите съпътстващи разходи.

·         Жилищен/ипотечен кредит: С тегленето на жилищен/ипотечен кредит поемате значим и дългосрочен ангажимент, затова ключови са внимателното планиране и реалистичната преценка на финансовата ви ситуация и перспективи. Повече за жилищните/ипотечните кредити може да научите тук.

Когато пристъпвате към теглене на ипотечен кредит, е важно да обмислите редица важни въпроси. На първо място, преценете какъв размер финансиране търсите, като отчетете цената на жилището и размера на личните ви спестявания. Друг основен въпрос е какъв заем реално можете да си позволите. Добър вариант за първоначална ориентация е да ползвате онлайн калкулатор и да разиграете различни варианти. Проверете какви биха били месечните ви вноски при различни размери на главницата и срок на кредита, на годишния процент на разходите (ГПР) и лихвата. При равни други условия по-дългият срок означава по-ниски вноски, но общата дължима сума по кредита ще е по-голяма. Ако жилището е по-скъпо отколкото може да си го позволите към момента, помислете за промяна на подхода, например да се ориентирате към жилище в по-ниска ценова категория, да отложите покупката, докато осигурите достатъчно собствени средства, да заложите на повишаване на доходите и т.н.

Помислете също какъв вид вноска по кредита би била по-подходяща за вас – равна месечна (анюитетна) или намаляваща във времето. Преценете дали да се ориентирате към оферти с фиксиран лихвен процент за определен период от срока на кредита, което ви дава предвидимост на разходите в началния период, или предпочитате вариант с променлив лихвен процент за целия срок на кредита.

Проучете пазарните оферти, като за целта първоначално може да ползвате общата информация с основни параметри за различните жилищни/ипотечни кредити, която се предоставя от кредиторите. Дали бихте получили финансиране и при какви условия е въпрос, на който ще получите отговор при кандидатстване за кредит към съответната банка. Ако след проверката на вашата кредитоспособност и други обстоятелства, кредиторът прецени, че отговаряте на изискванията, ще получите предварително одобрение и персонализирана оферта с условията за финансиране под формата на Стандартен европейски формуляр с определен срок на валидност. За да получите окончателно одобрение за отпускане на кредит, се преминава през етапи на по-детайлна оценка на вашето финансово състояние и кредитоспособност. Оценява се жилището, предмет на ипотеката, и на тази база банката определя максималния размер заем, който може да ви отпусне. Прави се и правна проверка на имота. При положително становище банката ви отправя обвързващо я предложение под формата на проектодоговор, включващ всички индивидуално договорени между страните условия. Следващите стъпки включват подписване на договора за кредит, изповядване на сделката за покупко-продажба на жилището и учредяване на ипотеката. След това сумата по кредита се усвоява и се разплащате с продавача на имота. 

 

Отчетете съпътстващите разходи

Покрай отпускането на кредит заплащате и такси, дължими за различни услуги – например банкови такси за разглеждане на документи, за оценка на кредитен риск, за оценка на обезпечението, за правна оценка. Отделните кредитори могат да имат и други видове такси.

Във връзка с покупко-продажбата на жилището също имате допълнителни разходи. В общия случай дължите брокерски комисиони, плащате нотариална такса, местен данък за придобиване на имущество, държавни такси към Агенцията по вписванията - такса за вписване на нотариалния акт, такса за вписване на ипотека, събирани от нотариуса при изповядване на сделката, които той внася от ваше име.

Не подценявайте размера на съпътстващите разходи. Запознайте се с всички тях предварително и калкулирайте колкото се може по-точна стойност. Вземете предвид и разходите за завършване, освежаване и/или обзавеждане на жилището, които е необходимо да направите преди да се нанесете в него или да го отдадете под наем.

 

Разходи за застраховки

При отпускане на ипотечен кредит задължително се изисква застраховка за ипотекираното жилище (за повече информация виж статията „Застраховки на имущество“). Също обичайна практика е кредиторът да постави условие за сключване на застраховка „Живот“ на кредитополучател (за повече информация виж статията „Застраховки „Живот“). И по двете застраховки, кредиторът е ползващо лице по договора. Това означава, че ако се случи рисково събитие по полицата, той има приоритетно право да получи обезщетение, за да се покрие непогасената част от заема.

 

Кое да подсигурите първо – жилището или кредита

Имайте предвид, че процесът по отпускане на жилищен/ипотечен кредит отнема време. При динамичен имотен пазар е разумно първо да проверите дали бихте получили финансиране, в какъв размер и при какви условия, което става чрез кандидатстване за кредит и предварителното ви одобрение. По този начин, от една страна, ще се фокусирате върху имоти, които можете да си позволите, а от друга – ще имате възможност да реагирате сравнително бързо, ако попаднете на добро жилище.

 

Деклариране на имота и облагане с данък

Вече сте успели да преминете през целия процес и сделката за покупката на вашето жилище вече е изповядана. Какво следва оттук нататък?

След 01.01.2019 г. за лицата, придобили недвижим имот, отпада задължението да го декларират в съответната община. Това става по служебен път от нотариусите в 7-дневен срок от извършване на сделката. Препоръчително е обаче да направите справка в общината дали информацията е подадена и съответно обработена.

Службите към Агенцията по вписванията също имат задължение да изпратят информацията до съответната община в 7-дневен срок, която следва в рамките на един месец да определи годишния данък върху недвижимия имот въз основа на данъчната оценка и да ви уведоми.

В Закона за местните данъци и такси са уредени правилата, които се отнасят до облагането с данък върху недвижимите имоти и облекченията, които могат да се ползват. Така например за основно жилище данъкът се дължи с 50 на сто намаление, а ако основното жилище е на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, данъкът се дължи със 75 на сто намаление.

При определяне на дължимия данък при новопостроените сгради има специфики, като възложителят на строежа или собствениците на земята имат задължението да предоставят необходимите данни на общината.

Освен данък върху недвижимото имущество като собственик на имота вие ще дължите и такса за битови отпадъци. Размерът им се определя от Общинския съвет с наредба, като общината следва да ви уведоми какви суми дължите за съответния период и за сроковете за плащане.

 

Полезни връзки:

Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията

Сгради и смет – страница на Националната агенция за приходите

Закон за местните данъци и такси